Artikel geschreven door  Jaime Navarro Serrate, expert in onroerendgoedbelasting

Een paar weken geleden hebben we de kopersbelasting beoordeeld en vandaag richten we ons op dat van de verkoper. Uit de gezamenlijke lezing blijkt dat de administraties geïnteresseerd zijn in het bewegen van de markt, aangezien ze alles in rekening brengen: staat, autonoom en lokaal. De verkoper moet twee belastingen aannemen: de personenbelasting en de gemeentelijke vermogenswinst.

De verkoper betaalt persoonlijk inkomstenbelasting op spaarbasis als hij een meerwaarde behaalt volgens de volgende tabel:

Hoe kunnen we de belastingaanslag verlagen? We gaan enkele mogelijkheden opnoemen, waarbij we onthouden dat het essentieel is om met een adviseur te controleren of aan alle vereisten is voldaan

• De meerwaarde of het vermogensverlies wordt berekend door de aanschaffingswaarde af te trekken van de transmissiewaarde. We kunnen dit voordeel verminderen als we toevoegen inherente kosten tot de aanschafwaarde en trek ze af van de overdrachtswaarde. Laten we enkele voorbeelden van uitgaven bekijken: belasting die werd betaald voor de aankoop (ITP of btw, erfopvolging en schenkingen), de commissie van het onroerend goed, makelaardij, advocaat, experts, notaris en eigendomsregister, energie-efficiëntiecertificaat. We kunnen ook rekening houden met de kosten die verband houden met de hypotheek, inclusief de taxatie van het onroerend goed of opzegging, maar nooit met de rente. Als het appartement dat we verkopen te huur is geweest, moeten we de amortisatie, waardoor de winst toeneemt. Of we die afschrijving al dan niet hebben afgetrokken. Je moet ook rekening houden met de investeringen of verbeteringen die in het pand zijn gemaakt.
• Laten we aandacht besteden aan coach Maturana die zei dat verliezen een beetje winnen is. Dus, sinds we hebben gehad verliezen, laten we kies de tijden goed om er in ieder geval fiscaal van te profiteren. Meer- en minderwaarden worden cumulatief belast, zodat we de grondslag kunnen verlagen als we verliezen hebben geleden, bijvoorbeeld bij de verkoop van aandelen of beleggingsfondsen. In de oefening zelf of in de voorgaande vier. Ook kunnen wij eventuele negatieve rendementen op roerend kapitaal compenseren met 25% van de winst.
• De winst is vrijgesteld als het bedrag van de verkoop is herbelegd bij de aankoop van een nieuwe gewone woning binnen een periode van twee jaar. Indien de herinvestering gedeeltelijk is, is de vrijstelling evenredig met de gedane herinvestering. Laten we hier niet vergeten dat de gewone verblijfplaats er een zal zijn die een gewone en effectieve verblijfplaats is geweest gedurende 3 jaar, behalve om redenen die noodzakelijkerwijs een verandering rechtvaardigen (en wees voorzichtig dat de Schatkist hierin een zeer restrictieve opvatting heeft). Als de aankoop wordt gefinancierd met een lening, overweegt de Schatkist alleen te herbeleggen wat er in de twee jaar na de verkoop van de woning daadwerkelijk is betaald. De Hoge Raad heeft de criteria echter genuanceerd en stelt vast dat de herinvestering het geld is van de lening die is toegepast op de aankoop van de nieuwe woning. Daarom wordt de volledige aanschafwaarde van de nieuwe woning in aanmerking genomen, ongeacht of het bedrag is voldaan of gefinancierd.
• De Amerikaanse arts, dichter en rechter van het Hooggerechtshof, Oliver Wendell Holmes, zei: "De jongeren kennen de regels, maar de ouden de uitzonderingen", en er zijn er twee die bekend moeten zijn.

Het inkomen voor de gewone verblijfplaats is vrijgesteld voor mensen ouder dan 65 jaar en mensen in een situatie van ernstige afhankelijkheid of grote afhankelijkheid . De vrijstelling geldt ook voor de overdracht van de blote eigendom van de gewone verblijfplaats door de eigenaar, met behoud van het vruchtgebruik van leven.

Als iemand die leeftijd nadert, zijn er formules te vinden om de woning na de 65e verjaardag over te dragen, omdat het niet de moeite waard is om in hetzelfde jaar van de overdracht jarig te zijn, moet je vanaf de dag van de verjaardag verkopen.

En pas op dat de voordelen van 65-plussers nog niet zijn afgelopen. Als wat wordt verkocht het berghuis is en niet de gewone verblijfplaats, is het ook vrijgesteld voor belastingbetalers ouder dan 65 jaar als zij het verkregen bedrag onder bepaalde voorwaarden herbeleggen in lijfrentes .

• Verminderingscoëfficiënten. Er is ook een korting op de belastingaanslag als het huis vóór de Olympische Spelen van Barcelona is gekocht. Het is complex tot in detail, maar hoe meer jaren voordat 1992 de aankoop was, hoe minder er voor de winst zal worden betaald. Het is een oude norm en het is al zeer beperkt, maar het kan je nog steeds een beetje vreugde geven.
• Een andere vreugde zal worden genomen door degenen die kochten hun eigendom tussen 12 mei en 31 december 2012 , omdat 50% van hun winst wordt vrijgesteld. Om de oorsprong van deze vreemde maatregel te begrijpen, moeten we teruggaan naar 2012. Dat jaar speelde het nationale team erg goed, maar de nationale economie deed het erg slecht, vooral de vastgoedsector. En die maatregel werd genomen om kopers die erover nadachten te stimuleren, maar de belastingimpact door te trekken naar de volgende jaren (wanneer ze verkopen).

Er zijn andere vrijstellingen met betrekking tot: datum in betaling of schenking aan bepaalde entiteiten.

De gemeentelijke meerwaarde wordt in de volksmond de Belasting op de waardestijging van stedelijke grond genoemd, die door de koper moet worden betaald in bezwarende overdrachten.

Deze belasting heeft deze jaren veel stof gegeven om over te praten, kortom voor het volgende. Het was een prachtig land waarvan het land voortdurend in waarde steeg. De wetgever heeft, met de bedoeling het eenvoudiger te maken, een formule opgesteld om deze waardestijging te berekenen: vermenigvuldig de kadastrale waarde met enkele procenten op basis van de tijd dat het in bezit is geweest. Het probleem is dat deze formule geen rekening houdt met wat er gebeurt als de eigendommen niet in waarde stijgen of zelfs dalen.

Maar alles wat omhoog gaat, gaat naar beneden en dat land, hoewel het niet ophield mooi te zijn, zag wel hoe zijn eigenschappen in waarde begonnen te dalen. De formule bleef echter de kadastrale waarde vermenigvuldigen met een percentage en de conforme belastingbetalers bleven betalen voor de meerwaarde, ook al hadden ze daadwerkelijk verlies geleden.

Net als in de fabel van de dove kikker, die niet luisterde naar de andere kikkers die hen vertelden dat wat hij probeerde te doen onmogelijk was en dat hij daarom slaagde, herinnerden sommige dappere aanklagers zich dat de grondwet zegt dat je moet bijdragen volgens de uw vermogen zuinig. En ze begonnen zich af te vragen of het wel zin had om belasting te betalen omdat ze armer waren.

De eerste veldslagen werden verloren, maar de eindstrijd werd gewonnen: het Grondwettelijk Hof oordeelde dat de artikelen waarin deze formule werd vastgesteld ongrondwettelijk waren voor zover zij onderworpen zijn aan fiscale situaties waarin geen waardestijgingen bestaan. Hij drong er ook bij de wetgever op aan om de wet te wijzigen.

De wetgever heeft sinds 2017 geen tijd meer gevonden om een ​​andere formule vast te stellen. De situatie is nu dus dat de belastingbetaler aan de gemeenten moet bewijzen dat de grond niet in waarde is gestegen. Hoe? Nou dat hangt ervan af. Sommigen bieden de mogelijkheid om niet te betalen als de aktes als bewijs worden aangeleverd, anderen vragen om taxaties en bij anderen moet je betalen en dan naar de rechter stappen.

Onthoud ten slotte dat, voor IBI doeleinden , is het raadzaam dat de verkoper probeert het evenredige bedrag van het jaar waarin het onroerend goed niet meer van hem is, door te geven.