Geeft China ons aanwijzingen hoe de vastgoedmarkt zich zal herstellen?

Ik gebruik het woord 'herstellen' omdat, hoewel we officieel niet in een recessie verkeren, de onroerendgoedmarkt (en een groot deel van de rest van de economie) in Spanje feitelijk 'op ijs' staat, dwz bevroren, verlamd en in de wacht gezet ( op enkele uitzonderingen na) terwijl de opsluiting (lockdown) voortduurt. De lockdown is nu officieel verlengd tot 26 april, waarbij president Sánchez al zei dat hij volledig verwacht een verlenging tot mei te moeten aanvragen. Maar de beperkingen voor niet-essentiële bedrijven, zoals de bouwsector, worden maandag versoepeld (https://www.lasexta.com/noticias/nacional/construccion-industria-estas-son-las-actividades-que-se-reactivan-el-lunes-tras-el-paron-por-coronavirus_202004095e8f2387eb72ce00012a20ad.html) hoewel er scepsis bestaat over hoe dit zal werken met het gebrek aan beschikbare persoonlijke beschermingsmiddelen.  

Voor ons deel bij Villas Fox, hebben we verschillende verkopen die vóór de afsluiting bijna gereed waren voor voltooiing, en we verwachten dat het merendeel van deze verkopen nog steeds zal plaatsvinden zodra de afsluiting wordt opgeheven. Hopelijk is dat het begin van ons eigen persoonlijke herstel. Maar dit artikel dat vandaag in El Confidencial is gepubliceerd, biedt enige geruststelling over hoe de rest van het jaar eruit zou kunnen zien voor de vastgoedmarkt en spreekt over een mogelijk snel herstel. Zoals je zou verwachten, gezien het optimisme van het artikel in een tijd waarin het hele land (tenzij je een van de geweldige mensen bent die alles bij elkaar houdt door in of als onderdeel van een ziekenhuis, supermarkt, benzinestation, apotheek, veiligheidstroepen, afvalinzameling, bezorgers enz.) is nog steeds bijna onder een 24-uurs avondklok met ongekende angsten over gezondheid, banen en onderwijs... de commentaarsectie ziet er al behoorlijk vijandig uit!  https://www.elconfidencial.com/vivienda/2020-04-08/coronavirus-china-mercado-residencial-viviendas_2538008

Google-vertaling: Wat gebeurt er met huisvesting in Spanje? De Chinese markt geeft ons verschillende aanwijzingen dat de Chinese vastgoedmarkt in januari 2020 stopte om de uitbreiding van het coronavirus tegen te gaan. De Spanjaarden deden het op 15 en 26 maart Foto: Bouwvakkers pendelen op de fiets. (Reuters) Werknemers op een bouwplaats reizen met de fiets. (Reuters) AUTEUR E. SANZ Neem contact op met de auteur elena_sanz TAGS CORONAVIRUSVASTGOEDMARKTCHINA NIEUWSECONOMISCH HERSTELWOONSECTOR KOOP EN VERKOOP LEESTIJD 12 min 04/08/2020 11:59 - BIJGEWERKT: 04/08/2020 18:28 De vastgoedmarkt van China stopte in januari 2020 om het te proberen om de verspreiding van het coronavirus te stoppen. De Spanjaarden deden het op 15 en 26 maart, toen de regering de alarmtoestand afkondigde en later de stopzetting van alle niet-essentiële activiteiten, inclusief de werkzaamheden van tientallen promoties in de hele Spaanse geografie. In Spanje is, net als in China, de verkoop van huizen lamgelegd en de onzekerheid rond deze markt zodra de werken hervat worden - voorspelbaar op 9 april - is onzeker. Deskundigen wijzen op een diepe crisis en een snel herstel, maar de waarheid is dat de praktische afwezigheid van vergelijkbare principes de toekomst veel vragen doet rijzen. Wat er in 2003 in Hong Kong gebeurde met SARS of de geleidelijke terugkeer van economische activiteit naar China, biedt ons echter enkele aanwijzingen over de effecten die deze crisis zal hebben op de nationale economie en in het bijzonder op de woningmarkt. Volgens gegevens van Capital Economics en Knight Frank zijn de transacties in de 30 belangrijkste steden van China met bijna 100% gedaald vanaf de dag dat het eerste besmettingsgeval werd ontdekt, terwijl in de eerste helft van maart, bijna twee maanden later. daarvan herstelde de verkoop zich gedeeltelijk. De verkoop van huizen in de hele maand maart van de top 100 ontwikkelaars in het land steeg met 136% in vergelijking met februari. Volgens gegevens van China Real Estate Information Corporation (CRIC) is de verkoop van woningen in de hele maand maart van de De 100 beste ontwikkelaars van het land stegen met 136% in vergelijking met februari, een percentage dat de daling in het eerste kwartaal met 21% vermindert in vergelijking met het eerste kwartaal van 2019. De initiatiefnemers verwachten ondertussen dat de verkoop in de maand april zal normaliseren, hoewel er volgens Oxford Economics nog steeds veel voorzichtigheid bestaat bij kopers met betrekking tot het virus en onzekerheid over banenverlies. De sector heeft er echter alle vertrouwen in dat de financiële steunmaatregelen van de overheid en een grotere liquiditeit de verkoop kunnen stimuleren, zo stelt de president van China Evergrande, de op twee na grootste verkooppromotor van het land, in verklaringen verzameld door 'The New York Times'. Eind van het jaar weer normaal? In Spanje, van zijn kant, rekent de vastgoedsector als geheel, na de in maart en april verwachte verkoopdaling, op een langzaam herstel tijdens de zomermaanden om een ​​zekere normaliteit van de transacties in het laatste deel van het jaar te bereiken. Zo gokte bijvoorbeeld de CEO van de Appraisal Society, Juan Fernández-Aceytuno, een paar dagen geleden om het gemiddelde van ongeveer 40,000 maandelijkse verkopen in de maand december te herstellen. Ook in China zijn veel initiatiefnemers van mening dat het coronavirus alleen een kortetermijneffect zal hebben en op lange termijn geen invloed zal hebben op de vraag naar woningen. De Noord-Amerikaanse krant belicht bijvoorbeeld hoe China Evergrande een omzetstijging van 30% voorziet, terwijl andere grote promotors in het land min of meer dezelfde verkoopdoelen hebben gesteld als vorig jaar, in sommige gevallen zelfs hoger. De eerste gegevens wijzen al op een zekere normaliteit. De verkoopkantoren van CapitaLand in China gingen geleidelijk weer open in maart, met een omzet van 1.3 miljard yuan (170 miljoen euro), meer dan 5.5 keer hun omzet in januari en februari samen. Een van zijn projecten in de stad Xi'an, dat uit 288 eenheden bestaat en op 24 maart in de verkoop ging, werd in slechts vier dagen verkocht voor een brutowaarde van 405 miljoen yuan (bijna 53 miljoen euro). Het huis bereidt zich voor op de eerste prijsdalingen door het coronavirus E. SANZ De aankomst op het toneel van een zwarte zwaan genaamd coronavirus heeft de wereldeconomie opgeblazen en zal een directe impact hebben op de residentiële markt De eerste gegevens over transacties en dit soort verkopen - zeer punctueel natuurlijk - hebben een goede dosis geïnjecteerd van optimisme in de grote ontwikkelaars van het land, die de uitgaven hopen te verhogen, juist dankzij een snellere stijging van de verkoop van huizen. dan verwacht in het eerste kwartaal en meer liquiditeit. Analisten roepen echter op tot voorzichtigheid, aangezien het economisch herstel langer kan duren dan verwacht en waarschuwen bovendien dat het niet homogeen zal zijn, zoals ze al begonnen te verifiëren. In feite wordt verwacht dat de woningverkopen in het hele land in vierkante meters in het hele land met 14% zullen dalen en in de tweede helft met 4.5%, zolang de pandemie in april in het hele land onder controle is. Bovendien bevinden secundaire markten en kleine steden zich nog niet op het herstelniveau van grote steden, waar het gebrek aan product en de grotere vraag hebben geleid tot een grotere dynamiek in transacties na het einde van de quarantaine. En in Spanje wordt volgens experts hetzelfde verwacht. Pudong Financieel Centrum in Shanghai, China. (EFE) Pudong Financial Center in Shanghai, China. (EFE) Herstel met verschillende snelheden Volgens CRIC-gegevens verzameld door de 'South China Morning Post' tonen transacties in acht grote steden - Shenzhen, Chengdu, Fuzhou, Hangzhou, Huaian, Yangzhou, Jiaxing en Shantou - de terugkeer van kopers in de afgelopen weken, met een verkoopvolume dat de gemiddelde niveaus van het laatste kwartaal van 2019 overtrof. Bovendien zijn de huizenverkopen in 30 grote en middelgrote steden in maart verdrievoudigd, volgens Wind Information. En hetzelfde zou kunnen gebeuren in Spanje, met een markt die zich sinds het begin van het herstel in 2014 met twee snelheden heeft bewogen, met steden als Madrid of Barcelona voorop. Experts hopen ook dat het gebrek aan nieuwbouwproducten in beide steden als katalysator voor de verkoop zal dienen. De impact zal ook heel anders zijn in de ontwikkelaarssector. Net als in China is het in Spanje een sterk geatomiseerde sector en analisten zijn van mening dat een daling van de huizenverkopen dit jaar in het Chinese land zou kunnen leiden tot de ineenstorting van de kleinste ontwikkelaars. Sterker nog, de grootste Chinese ontwikkelaars hebben de neiging om hun ontwikkelingen te concentreren in grote steden, waar de vraag naar woningen het grootst is. Het gebrek aan product en de grotere vraag hebben geleid tot een grotere dynamiek van transacties in grote steden. Experts zoals Juan Fernández-Aceytuno in Spanje gokken erop dat de trend van voor het uitbreken van de crisis zich zal voortzetten. "Als we rekening houden met wat er is gebeurd na andere pandemische crises, zoals de SARS van 2003 in Hong Kong, zal de vastgoedsector na de eerste staatsgreep de trend van prijzen en transacties van vóór het uitbreken van de crisis hervatten. Dat wil zeggen, als de genoemde trend neerwaarts was, wordt verwacht dat deze zich zal voortzetten, maar niet zal versnellen. 'Wat prijzen betreft, wagen weinig experts zich aan het maken van prognoses. In het geval van Spanje rekent de econoom Gonzalo Bernardos op een daling tussen 4% en 6% nationaal en iets hoger in Madrid en Barcelona, ​​terwijl Mikel Echavarren, CEO van Colliers International, een verdere aanpassing in het geval van tweedehandsmarkt volledig voorziet verlamd, en omdat het in particuliere handen was, remden bezoeken aan huizen die te koop stonden volledig af. Zullen de prijzen dalen? Als we onze blik weer op China richten, wat is er dan met de prijzen gebeurd? Sommige promotors zijn gedwongen kortingen te bieden om de verkoop te verhogen en een liquiditeitscrisis te voorkomen, maar dit lijkt in Spanje geen optie te zijn, aangezien er, zoals Samuel Population, directeur van het nationale en land van CBRE, "er geen buitensporige marges om de prijzen aan te passen, aangezien dit zou betekenen dat de promotorsector teveel wordt belast en mogelijke verliezen worden geleden. Aan de andere kant zijn volgens de 'South China Morning Post' de prijzen van sommige projecten beperkt door de regering en liggen ze onder de marktprijs, wat de verkoop ten goede kwam, en hetzelfde is gebeurd met de prijs. van land - vooral dat van staatseigendom -, wat de transacties van grote ontwikkelaars heeft aangemoedigd, vooral grotere, aangezien kleine, zwakkere en afhankelijk van huizenverkopen om te overleven, gedwongen worden om ballast te laten vallen, met de verkoop van vloeren. Een voorbeeld. Country Garden, een andere grote projectontwikkelaar van het land, kocht in het eerste kwartaal meer grond dan een jaar geleden. Aankopen die zijn getriggerd door belastingvoordelen en die door de enorme kooplust ook voor de eerste prijsstijgingen hebben gezorgd. Deskundigen wedden dat de vastgoedsector de trend van prijzen en transacties van voor het uitbreken van de crisis zal hervatten. Zou er in Spanje iets soortgelijks kunnen gebeuren? Experts zeggen dat je voorzichtig moet zijn met vergelijkingen, aangezien de reactie van verschillende regeringen op de crisis heel verschillend is. Volgens Knight Frank leert de ervaring in Azië dat wanneer het aantal besmettingen afneemt, de activiteit relatief snel toeneemt, hoewel het ook waar is dat het vanaf zeer lage niveaus begint. Aan de andere kant mag niet vergeten worden dat in grote steden als Madrid of Barcelona de prijsontwikkeling neerwaarts was voor het uitbreken van de crisis, terwijl het grote probleem van de bereikbaarheid van een woning niet is opgelost. Bovendien, met huizenprijzen op hun hoogste in deze steden, de golf van tijdelijke ontslagen veroorzaakt door het conronavirus en de daling van de lonen, wordt een mogelijke verslechtering van de toegang tot financiering verwacht, zodat de toegang tot een huis in de nabije omgeving gecompliceerd zou kunnen zijn toekomst voor een deel van de vraag, die tot een paar weken geleden een huis kon kopen. Regeringen vs. Covid: meer geld om een ​​huis te kopen of alleen rente E. SANZ-regeringen over de hele wereld hebben snel stappen ondernomen om de brute impact die het zal hebben op hun economieën en hun burgers zoveel mogelijk op te vangen. Bovendien, zoals Juan Confnández-Aceytuno onlangs publiceerde in El Confidencial, "in Spanje, neemt deze crisis ons met het gevoel van een economisch herstel dat de finalistische economie nog niet heeft bereikt, met de gedeelde perceptie dat we een veranderingstrend in de residentiële sector bereiken, een vertraging van de algehele economie en een gebrek aan politieke stabiliteit. "China is het meest recente voorbeeld waarin Spanje naar zichzelf kan kijken, maar al in 1918, het jaar van de ten onrechte genoemde Spaanse griep, toonden verschillende onderzoeken aan dat die plaatsen waar het eerder en krachtiger optrad - in termen van sociale afstand - Tegen de epidemie in groeiden ze sneller toen de pandemie voorbij was ”, merken ze op vanuit de afdeling Fotocasa-studies. Een laatste voorbeeld is dat van de SARS van 2003 en het effect ervan op het BBP van Hongkong, een van de zwaarst getroffen plaatsen. Het Noord-Amerikaanse vastgoedportaal Zillow heeft een onderzoek uitgevoerd naar het gedrag van de residentiële markt tijdens eerdere pandemieën en concludeerde dat, hoewel de huizenverkopen tijdens de uitbraak dramatisch daalden, de prijzen nagenoeg gelijk bleven of een lichte daling lieten zien, wat volgens dit portaal logisch, aangezien de prijzen moeilijker kunnen fluctueren als er weinig transacties zijn. Een mening gedeeld door Juan Fernández-Aceytuno. 'We weten niet hoe dit de prijzen zal beïnvloeden. We moeten wachten. Als ik op dit moment de opdracht krijg om een ​​onderhanden werk te taxeren, neem ik mijn database en mijn getuigen mee. De prijzen bij het evalueren ervan zullen een curve hebben die die van transacties niet zal volgen. We kunnen waarde en prijs niet verwarren, het zou schandalig zijn. Er is misschien geen prijs omdat er geen transacties zijn, maar het huis heeft een waarde. Ik zal in mijn rapporten moeten waarschuwen dat we te maken hebben met een situatie van 'shock' en dat de beoordeling op middellange en lange termijn kan worden beïnvloed, maar ik kan het niet kwantificeren. Wanneer transacties beginnen plaats te vinden en een promotor, een getuige of een makelaar mij vertelt dat hij 20% heeft moeten inleveren om een ​​huis te verkopen, dan heb ik al wat informatie om aan mijn database toe te voegen en zullen de prijzen beginnen te worden aangepast . Maar verwacht geen plotselinge verandering in waarderingen, maar een trend, omhoog of omlaag, op middellange of lange termijn. "Herstel in V? "Tijdens de grieppandemie van 1918, evenals de SARS van 2003, vertelt de bibliografie ons dat het BBP snel daalde met ongeveer 5-10%, maar ook dat het onmiddellijk daarna groeide. Dit soort economisch herstel in de vorm van de '—volgens de geraadpleegde bibliografie— is kenmerkend voor pandemische crises, maar bij financiële crises, waar de periodes langer zijn, varieert het herstel, afhankelijk van het land en de blootstelling ervan, in perioden tussen 18 en 36 maanden, "legde Aceytuno onlangs uit. V-vormig herstel is kenmerkend voor pandemische crises, hoewel herstel in financiële dienstverlening meer tijd kost "Wat de huizenprijzen in Hongkong betreft, deze veranderden de trend van voor het kritieke moment van de crisis niet, hoewel de bedrijvigheid plotseling daalde, rond de 70 %. Wanneer de oorzaken die de Interactie tussen mensen, en dus bezoeken aan huizen en bankfilialen, vertraagden, transacties niet alleen herstelden, maar qua transacties de verandering in positieve trend opvallend is. Wat betreft de prijzen, het is niet zo dat ze sindsdien zijn gedaald, maar ze zetten hun neerwaartse trend praktisch voort alsof er niets was gebeurd. " Zoals Fotocasa opmerkt, "wat veel van deze patronen gemeen hebben, in tegenstelling tot de Spaanse financiële crisis van 2008, is dat hun financiële systemen een snelle poging deden om de liquiditeit te behouden. Op deze manier werden de tijdelijke negatieve economische effecten gecompenseerd, wat herstel op korte termijn mogelijk maakte. Spanje is echter niet China, noch Hong Kong van 2003, noch de Verenigde Staten van een eeuw geleden. Geen van deze antecedenten stelt ons in staat de toekomst te voorspellen.